《西昌市公共租赁住房管理办法（试行）》解读

住房困难群众将住上公共租赁住房——《西昌市公共租赁住房管理办法（试行）》解读金秋时节，西昌市城北公共租赁住房一期项目建筑面积为79850平方米，总共有住房1008套即将全面竣工交付使用，西昌将逐步解决至少1008户中低收入住房困难家庭的居住问题。

对于公共租赁住房这一改善民生的全新方式，在西昌的实践应用尚属首次，如何让这一民生工程尽可能完善，让中低收入住房困难群体真正得到实惠。西昌市委、市政府高度重视，西昌市房地产管理局作为负责这一工程的职能部门想了许多办法。

三分建，七分管。公共租赁住房更为具体的工作，便是建设工程竣工之后的分配和管理。如何将这一系统的民生工程尽善尽美？2014年8月1日起施行的《西昌市公共租赁住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》），便是做好公共租赁住房分配和管理工作的规章。

目前，西昌市房管局等相关部门正抓紧拟订该《办法》实施细则，酝酿出台，旨在全面规范公共租赁住房的准入条件、审核程序、租赁管理、退出机制等工作，把公共租赁住房保障纳入规范化、法治化的轨道。

据悉，西昌市将进一步扩大公共租赁住房实物配租范围，将保障对象扩展到进城务工人员、外来务工人员，使其住有所居，共享改革开放、经济繁荣和城市发展带来的成果。

近日，凉山日报《房产周刊》专访了西昌市房地产管理局局长施珊，就该《办法》的施行进行全面深入的解读。

本《办法》公共租赁住房包括：国有直管公房、廉租住房和公共租赁住房记者：请问西昌市出台该《办法》的初衷是什么？西昌市房管局具体有哪些工作要具体抓落实？

施珊局长：初衷是完善我市多层次住房保障和供应体系，健全住房保障制度，加强公共租赁住房管理，保障公平公开公正，健全运营与管理的长效机制，保障城镇住房困难家庭的基本住房需求。

这一《办法》的出台，我局派员到重庆、成都学习考察，经历了数月的调查、讨论和借鉴，反复征求相关部门及人大、政协委员的意见，数易其稿，最终成型。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、住建部《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、住建部《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）等政策和规章规定，结合西昌市实际，制定本《办法》。

按照国务院、省政府的要求，将廉租住房、公共租赁住房和国有直管公房并轨统称为公共租赁住房。廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向廉租住房保障对象提供社会保障性质的住房。公共租赁住房是指政府投资或提供政策支持社会力量投资，通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，限定建设标准和租金水平，面向住房保障对象出租的保障性住房。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。国有直管公房是指西昌市人民政府委托房地产管理部门管理的国有房地产。

我局是西昌市公共租赁住房管理部门，负责公共租赁住房的管理工作，负责公共租赁住房的申请、审核、配租；负责公共租赁住房的租金收取和经营管理；负责公共租赁住房的出售、回购管理；协调配合有关部门拟订公共租赁住房的发展规划、年度计划、租金标准和销售价格；指导相关部门做好公共租赁住房管理工作；查处公共租赁住房管理中的违规违纪行为，维护公共租赁住房的管理秩序等工作。

公共租赁住房保障范围：应当是城市规划区内的常住居民记者：在大多数人印象中，公共租赁住房的租赁对象是城市中的“夹心层”，是这样吗？

施珊局长：公共租赁住房保障对象，是指城镇住房保障范围内常住居民中低收入、中等偏下收入的无基本住房或者住房困难家庭（含个人），以及新就业职工和在城镇有稳定职业并在城市居住一年以上的外来务工人员中的中低收入住房困难家庭（含个人）。

公共租赁住房主要采取住房实物保障（实物配租）和廉租住房租赁补贴两种保障方式。实物保障，是指政府为住房困难家庭提供公共租赁住房，满足其基本居住需求。廉租住房租赁补贴，是指政府向廉租住房保障对象发放货币补贴，支持其在普通商品住房市场上租赁住房，满足基本居住需求。廉租住房保障对象的保障通过住房租赁补贴、低房租等形式予以落实。一个家庭只能享受一种公共租赁住房保障方式，即实物配租，或租赁补贴。

公共租赁住房租金标准和廉租住房租赁补贴保障面积、补贴标准，实行动态调整，由市公共租赁住房管理部门会同财政、发改等部门研究拟订，报西昌市人民政府决定，每2年向社会公布一次。根据《公共租赁住房管理办法》第十九条规定，参照各地做法并结合我市实际，公共租赁住房租金标准按照同地段同品质住房市场租金的60%-70%确定。公共租赁住房实行差别化租金标准，具体标准另行制定。

申请条件及程序：一个家庭只限申请承租1套公共租赁住房记者：需要满足什么条件的家庭或个人才能申请公共租赁住房？又将如何申请呢？

施珊局长：一个家庭只限申请承租1套公共租赁住房。具有民事行为能力的人才能作为申请人。

同时满足以下三方面条件的年满18周岁的公民可以申请租住公共租赁住房：

一、在本市有稳定工作（符合其中一条即可）：

（一）持有本市城市规划区范围内（东至绕城高速，南至经久乡，北至安宁镇，西至太和镇）的户籍，与城区用人单位签订1年以上劳动（聘用）合同，至申请住房保障时已连续缴纳1年以上社会保险费或住房公积金的人员；（二）持有本市城市规划区范围外的本市户籍，与城区用人单位签订2年以上劳动（聘用）合同，至申请住房保障时已连续缴纳2年以上社会保险费的进城务工人员，以及大中专院校及职校毕业后在城区工作满2年以上的本市新就业人员；（三）非本市户籍，与城区用人单位签订3年以上劳动（聘用）合同，在本市居住3年以上（办有流动人口暂住证并满3年），至申请住房保障时已连续缴纳3年以上社会保险费的外来务工人员；（四）市级国家机关、事业单位和国有企业正式职工和退休人员。

二、家庭人均年收入低于统计部门公布的上一年度西昌市城镇居民人均可支配收入标准。

三、无住房或住房困难：

在城市规划区范围内无私有住房，未承租直管公房、单位自管房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房，且申请之日前5年内在城区未转让住房的无房户。家庭人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难家庭。住房建筑面积以《房屋所有权证》登记的面积为准；有多处住房的，住房建筑面积合并计算。家庭人口包括夫妻双方及未成年子女，或共同生活的成年子女。

符合以下条件的，属于廉租住房保障对象：

（一）户籍在西昌市城镇范围内的城镇居民；（二）人均自有住房面积低于12平方米；（三）人均月收入在本市规定的低收入标准以内。

符合公共租赁住房申请条件的家庭须确定1名具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人。具有完全民事行为能力的单身个人申请时，本人为主申请人。没有民事行为能力的个人，由其监护人代为申请。

申请家庭成员应为具有法定的赡养、抚养或扶养关系并长期共同生活的人员，未满18周岁的子女或已成年但未独立生活子女必须作为申请家庭成员。

家庭成员关系主要包括：夫妻；夫妻与未婚子女；祖父母、外祖父母与父母双亡的未婚孙子女、外孙子女；子女与丧偶或离异的父（母）；兄姐与父母双亡的未婚弟、妹等。

正在接受全日制教育的未成年子女及投靠子女取得当地户籍的父母，可以作为共同申请人，但不得作为申请人。

符合公共租赁住房租赁条件的，申请人提交身份证、户口簿、收入证明、社会保险缴费证明、缴纳住房公积金证明、住房情况证明等材料，向所在社区申请租住公共租赁住房。单位有两人和两人以上申请人的，可由单位统一申请。

公共租赁住房实行轮候制和年审制，建立健全退出机制租赁期限为2年，每2年签订一次租赁合同记者：公共租赁住房一旦申请成功，租赁期限是否是终身拥有？

施珊局长：公共租赁住房配租，经社区初审，办事处复审，民政、人社、工商、税务、公安、房改等部门审核，公共租赁住房管理部门审定并公示，确定公共租赁住房配租轮候库人员名单。公共租赁住房配租，按照符合公共租赁住房申请条件和廉租住房保障条件两种类别，按比例配租。

公共租赁住房不能满足需求，在供不应求的情况下，实行轮候制。轮候制采取公开配租的方式，组织抽签或摇号方式进行。配租对象与配租排序确定后应当予以公示，公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

符合以下条件的保障对象，优先配租。西昌市政府引进的特殊专业人才；在西昌市工作的获得表彰的全国、省部、州级劳模；烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、残疾军人、复员军人、带病回乡退伍军人；重点建设项目征收对象；申请家庭成员均为60周岁以上老年人的；独生子女伤残死亡家庭；申请家庭成员中有残疾人的。

承租人签订租赁合同之日，按1年