北京自住房预售合同首次征求意见

北京自住房预售合同首次征求意见

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买房的人们都签订过购房合同，这也是维护购房者权益的重要凭证。昨日起，北京市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房预售合同》面向社会征求意见。

购房合同首次设置章节

通常，商品房的购房合同分为两种，一种是预售合同，针对的是目前楼市中占大部分的期房;另一种是现房合同，就是购房者买到时已经是现房了。

市住建委相关负责人说，此次市住建委和市工商局修订和起草的3个示范文本，是依据住建部出台的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本，目的是进一步规范商品房交易行为，切实保障买卖双方合法权益。

一位参与修订范本的专家说，示范文本的征求意见稿在体例上与以往不同。“购房合同很厚，过去合同中是一条一条的条文直通到底，而新修订的则是根据购房的几大方面和环节，设置了数个章节。这样，老百姓要想了解哪个方面的内容，直接就可以翻到那个章节了。”

详细阅读3个示范文本的征求意见稿，以预售合同为例，分为合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项10个章节。

自住房合同设再上市等约定

今年上半年，个别自住房项目被曝出购房合同霸王条款的问题，如购房人需要将契税交给开发商代缴等。此后，市住保办会同相关部门，研究出台专用于自住房的购房合同示范文本。

昨日，自住房单独的预售合同示范文本也同时征求意见。

市住建委相关负责人表示，自住房限定购房价格和销售对象，与商品房相比，在购房主体资格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特别提示。一是提示购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

同时，自住房购房人要承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效。通过隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式，骗购自住型商品住房的，应承担相应的经济和法律责任，且5年内买受人家庭不得在本市购买住房。

据了解，这三个合同文本在“首都之窗”、北京市住建委网站向社会各界公开征集建议和意见。社会各界可于10月20日前发送邮件至bjspfht2015@126.com，提出意见。

焦点1 发现瑕疵 开发商须修好再交房

参与修订和起草的专家说，此次示范文本中，修改较多的是房屋交付和质量方面。这对于购房者来说也是比较重要的。

过去，在收房环节中，购房者会验房，当然，如果地基、主体结构出了问题，肯定不能收房。但对于非专业人士的购房者来说，大都发现的是一些瑕疵问题，比如门窗翘了，墙面或地面有开裂或鼓包等。而绝大部分开发商都会让购房者先收房，然后把问题记录一下，以后再按照保修的规定来修理。这样的做法也并不违反合同，因为只要有了竣工备案验收表，就表示该房屋是可以达到交付收房的条件了。

而当购房者收了房之后，一些开发商则会将收房时反映的那些问题慢慢攒着一起修，购房者发现的这些瑕疵长时间得不到维修，不断地挑战购房者的容忍度。最终，一些着急装修或入住的购房者就会自己在装修中把这些瑕疵和问题修理了。

而在此次征求意见的范本中，则明确约定：如果购房人在验房时发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂;管道堵塞;门窗翘裂、五金件损坏;灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题，开发商要按照相关的质量规范、标准，在约定的日期内负责修复，并承担费用，修复后再进行交付。

“也就是说，开发商要保证交付房屋的质量，不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示，在这个章节中，首先合同会约定一个交房的时间，开发商也会把返修的富余时间考虑进去，但如果购房者反映的瑕疵问题迟迟不修理好，无法收房，一旦超过了交房期限，开发商就要承担逾期交房的责任。

而开发商逾期交房在合同中也有约定，每天都要按照总房款的相应比例支付违约金。

焦点2 配套设施交付条件首次逐项明确

目前的购房合同在房屋的交付条件中，对于水电气热等方面，只是简单地要求达到使用条件，每一项的后方都是空白的横杠，最终是提供合同的开发商来填写，而开发商往往就会模糊过去。最终，一些购房者发现，收房入住很长时间了，小区还用不上市政水，用的还是临时电。

而在新修订的示范文本中，这些项目都逐条非常细致地列出了交付的条件。

比如，交付时供水、排水配套设施要齐全，并与城市公共供水、排水管网连接等。

供电方面，交付时要纳入城市供电网络并正式供电;供暖则要求供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，燃气则要在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，此外，电话通信、有线电视、宽带网络则要敷设到户。

合同里还明确，供水、供电、供暖由开发商负责办理开通手续并承担相关费用。燃气、电话、有线电视、宽带则由购房者自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。

焦点3 房屋有遮挡须提前告知

专家介绍，征求意见稿中，拟首次设定其他事项的章节，在这个章节里，包含了很多细致的约定。

比如，预售合同的条款里约定，开发商要承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知购房人。

专家解释说，购房人买期房的时候，房子还没建好，房屋有没有遮挡或妨碍都看不见，但入住之后影响却较大。比如房前就是小区车库入口，势必带来噪音等影响。而提前在合同中约定，这些情况开发商必须提前告知购房者。

此外，很多购房者都会遇到这样的状况，刚买房签了购房合同，就有大量的装修等广告电话打来，不胜其烦。这很可能是购房人信息发生泄露。

此次示范文本中约定，开发商对购房者信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经购房人书面同意，开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房人信息。

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入住交付的具体条件、基础设施在交付时的要求、专项维修资金如何使用。昨天，市住建委等部门联合对现行《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》进行了修订，并起草了《北京市自住型商品住房预售合同》。尤其是自住房的预售合同，示范文本的推出避免了开发商“玩花活”。同时，自住房5年内不得转让、转让后不得再次购买等都在合同中做了特别提示。

明确交房查验内容

市住建委相关负责人表示，本次示范文本修订，将《物权法》、《北京市房地产转让管理办法》等相关法律规定与合同示范文本具体条款有效对接，细化了规划设计变更、逾期付款和交房的违约责任、退房约定、房屋登记等内容，并增加了建筑物区分所有权条款，保证出卖人与买受人在现行法律框架下签订购房合同，从根本上确保双方权益。

同时，通过进一步细化合同条款，减少在交房、质量、保修等方面的纠纷，特别是明确了与商品房有关的设施设备交付条件，强调了房屋交付环节的房屋查验内容，细化了质量条款和装修标准，引导开发企业注重交房质量和房屋在民用建筑节能、绿色建筑、隔声等方面的要求，更好地解决商品房买卖双方信息失衡问题，此外还在合同中明确有关信息备案等条款，增加了送达、买受人信息保护等内容。

重点监管自住房合同

房产证办不下来，业主不能追究责任;房屋面积误差太大业主要退房，得在30天内提出，过期就无效……这些都是在曾经的自住房合同中出现过的“霸王条款”。虽然房地产交易示范性文本早已推出，但很多开发商会在示范文本中“添枝加叶”，由此逃避一些自己应负的责任。市住建委相关负责人表示，自住房合同将纳入政府重点监管，自住房购房合同行文应保证不出现无效的“霸王条款”;开发商也应为刚需购房人说清合同条款内容。今年8月，北京单价最高的自住房——丰台区白盆窑自住房和东坝的一处自住房，都已经开始在申购时公示购房合同。

特别提示“5年内不得转让”

可以注意到，在《北京市自住型商品住房预售合同》中，包括提示买受人自取得房屋所有权证书之日起，原则上5年内不得转让;买受人取得房屋所有权证书5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款;买受人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房等都做了特别提示。